房企再融資緊鑼密鼓 加快風險出清重塑行業競爭格局

“第三支箭”射出已近一個月，在A股和港股市場中，涉房企業頻發再融資計劃。

據記者不完全統計，自11月28日證監會恢復上市房企和涉房上市公司再融資以來，截至12月25日，已有32家涉房上市企業籌劃股權再融資，其中8家H股房企配股融資，24家A股涉房企業發布非公開發行股票融資公告。

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值得注意的是，與信貸“第一支箭”和債券“第二支箭”支持穩健型房企融資不同，“第三支箭”股權融資利好全行業，出險房企亦可募資用于“保交樓”。從上述32份再融資計劃來看，既有萬科、招商蛇口等頭部房企，也有華發股份、陸家嘴等地方房企，還有以華夏幸福為代表的出險房企。

“此次監管層放開股權融資，多類型房企及上下游相關企業均有望受益?！倍辔环治鰩熂胺科笙嚓P人士皆表達了相似看法，這一方面有利于降低行業整體負債水平及融資成本，改善現金流；另一方面，出險房企可借此進一步實現“保交樓”及債務重組目標，未出險房企可緩解償債壓力，優質房企則有收購擴表機會。

展望后市，多位業內人士認為，預計會有更多房企借這一窗口期進行業務重組、資產換倉，加快行業風險出清。此外，隨著銷售企穩，有望為企業帶來第二次成長機遇，行業集中度將進一步提升，形成新的競爭格局。

已有32家涉房上市企業籌劃再融資

今年以來，政策不斷發力穩地產。據克而瑞統計，年內各地已發布約595次優化新政。以11月份為分水嶺，“金融16條”后“三箭齊發”，其中，“第三支箭”進一步拓寬房企融資渠道。

11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策等。

僅僅過了一天，11月29日，福星股份率先發布公告稱，擬向不超過35名投資者非公開發行股票。此后，多家房企陸續跟進宣布啟動再融資。從11月28日至12月25日，不到一個月時間，A股和港股市場中已有32家涉房上市企業積極籌劃再融資事項。

綜合來看，“定增+配股”是本輪上市房企再融資的主流模式，具體募資用途“因企而異”。其中，福星股份、大名城等多家中小房企募集資金用途主要是“保交樓、保民生”相關房地產項目開發、補充流動資金、償還債務；招商蛇口、格力地產及陸家嘴等3家上市房企募集資金主要用于資產重組及收并購；華夏幸福等多家出險房企則主要用于“保交樓”等。

從發行對象來看，主要面向證券投資基金管理公司、證券公司、自然人或其他合法投資組織等不超過35名特定投資人，亦有小部分涉房企業僅面向控股股東發行股份。

對此，萬科大股東深圳市地鐵集團有限公司董事、總經理黃力平曾表示：“我們認為在當前這個時點開展股權融資，有利于萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展。所以深圳地鐵支持萬科把握當前政策窗口期，以實際行動支持房地產市場的平穩和健康發展，提振整個市場的信心?！?/p>

意向發行對象去哪里找？機構投資者是主力

在業界看來，能否找到適合自身的投資者，是關乎房企募資方案成功與否的關鍵之鑰。那么，在當下房地產市場仍較為低迷的狀態下，意向發行對象去哪里找？

多家房企表示，“目前已有投資者名單，但暫不方便對外公布?！逼渲?，某頭部房企內部人士向記者表示，已獲得長線基金積極認購；另有出險房企相關人士透露，目前主要投資人為機構投資者，配售峰值約三倍；此外，福星股份近日召開股東大會，順利通過發行預案，公司相關負責人表示，批文還未上報，討論意向投資者還為時尚早。

“一般來說，基金公司是主力，也會有公司高管及部分個人投資者，同時不排除有國資入股的可能?！敝T葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪表示，優質頭部房企、中小房企及出險房企間會存在一定的差異。

“優質頭部房企具備未來營收穩健、抗風險能力更強等優勢，意向投資人數量會較中小房企及出險房企更多。同時，在投資人結構方面，優質頭部房企的意向投資人類別相對多樣化，中小房企以及出險房企的投資人多傾向于公司高管、公司原投資者或國資入股，在企業風險尚未出清的背景下，較難出現較多新鮮面孔的個人投資者?！标P榮雪表示。

匯生國際資本總裁黃立沖表示，目前地產商都在積極尋找潛在投資人，政策暖風頻吹之下，房企融資規模有望高于此前預期。對機構投資者而言，年底有沖業績壓力，加上地產股當下總體估值偏低，是出資參與房企配股的一個好時點。但出險房企再融資相對較難，少量出險房企能夠完成配股融資，離不開大股東的支持。

“當前政策環境足夠寬松，房企再融資面臨的考驗主要來自于投資人對企業及融資用途是否認可，預計意向投資人一般是大股東及實控人、關聯方、高凈值人士以及投資機構等?！敝兄秆芯吭浩髽I事業部研究負責人劉水表示，不過，從流程上看，經過董事會、股東大會審批，監管機構批準后，公司才能與承銷商確定具體價格、時間等事項，然后實施配股融資，一般需要1個月至2個月的時間，這期間仍存在不確定性。

部分出險房企有望迎來并購“破冰”

再融資方案是否成功，募資規模將有多大，參與房企最終有多少，仍有待持續觀察。

目前來看，“千億元房企”數量已大幅縮水，前11個月已經跌至不足20家。出險房企暫停投資，未出險但有短期現金流壓力的房企忙于融資償債，當下在投資端發力的是穩健型房企。鑒于此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，考慮到本輪“第三支箭”落地的廣度和深度，尤其是時隔12年重啟房企借殼上市，會導致投資人更加關注企業優化資產負債表的再融資主線，預計房企座次表將重新鋪排。

12月21日，證監會發文提及，允許符合條件的房企借殼已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業上市公司實施涉房重組等。

“很多資金實力雄厚的房企存在兼并其他小型企業或出險企業的可能?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥表示，股權融資放開后，預計在較短時間內會出現較多兼并重組機會，后續或將迎來包括借殼上市在內的并購重組小高潮。

“對于擁有土儲資源的非上市企業，可以借機將地產資產分拆借殼上市，有利于盤活優質資產，通過資本市場的認證開辟股權融資這一新的融資渠道。對被重組企業而言，一方面獲得優質資產的注入，另一方面借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用?！眲⑺硎?，同時，對雙方來說，均可借機擴大資產、提升權益規模，進而實現資產負債表的優化。

華泰證券在研報中表示，當前房地產市場中不少央企國企存在“大集團小公司”的情況，過去，集團的優質地產資產因重組通道的關閉無法注入，而上市公司由于規模較小，一方面在市場中很難與頭部房企競爭，另一方面也很難用現金一次性收購集團資產，導致規模遲遲無法提升，市場排名落后。此次并購重組的放開給了這類房企解決這個問題的機會，一是可以解決同業競爭問題，二是可以做大做強上市平臺。此外，目前部分央企國企擁有資源優勢，但在運營開發層面較頭部房企仍有差距，借助重組可以啟動配套融資，引入有能力有意愿的頭部房企，這也是一個可以期待的方向。

對此，嚴躍進表示，監管層重申房企借殼上市，力度超出市場預期，有望穩定需求端復蘇，加速行業大規模項目并購重組落地，部分出險房企有望迎來并購“破冰”，加快行業風險出清步伐。同時，穩健型房企有望借此窗口期吸納優質地產資產注入上市平臺，擴表發展，加快推動行業形成新的競爭格局。

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