凈利潤增速首次下探！保利發展頻繁融資溢價拿地為哪般？

2021年，保利發展實現營業收入2850.48億元，同比增長17.20%，歸屬于上市公司股東的凈利潤275.77億元，同比減少4.74%

《投資時報》研究員董琳

“三道紅線”、供地“兩集中”，一系列房產政策的影響，都體現在2021年房企的業績報告上。

日前，保利集團下屬房地產業務開發企業——保利發展控股集團股份有限公司（下稱保利發展，600048.SH）發布了2021年業績快報。

數據顯示，2021年，保利發展實現營業收入2850.48億元，同比增長17.20%。營業收入實現正增長的同時，該公司的盈利情況卻出現下滑。同期，保利發展實現營業利潤497.32億元，下降4.85%；利潤總額為500.01億元，同比下降4.83%；歸母凈利潤為275.77億元，下降4.74%；歸母扣非凈利潤為268.55億元，同比下降4.78%，這是該公司自2004年披露業績以來，首次出現利潤下滑現象。

保利發展在公告中坦言，報告期內，公司收入取得一定增長主要源于公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付并結轉收入，同時由于結轉項目毛利率下降，所以營業利潤出現一定下降。

反映在二級市場，公布業績快報后的保利發展股價連續4日下挫。Wind數據顯示，1月11日，該公司報收于16.16元/股，下跌1.88%；此后12日、13日繼續下行，1月14日，保利發展股價報收于14.95元/股，較一周前下跌7.43%。隨后該公司股價有所上行，截至2022年1月19日收盤，該股收于16.09元/股，公司市值為1926億元。

對于利潤下滑，多家證券機構表示，當前公司股價受市場環境影響出現小幅波動，但整體來看仍具備長期競爭力。作為優質房企，保利發展在房地產調整期多項數據的表現仍然優于行業整體水平。

同時，有業內分析認為，當下地產市場壓力非常大，隨著行業集中度的上升和競爭加劇，行業平均毛利率的持續下降也是行業大趨勢和長期趨勢，保利發展“不增利”的情況或將持續。

保利發展2021年主要財務數據和指標

數據來源：業績快報

增收不增利

Wind資料顯示，保利發展是一家專注于房地產開發及銷售的大型企業集團，擁有國家一級房地產開發資質。經過近30年發展，該公司已形成以不動產投資開發為主，綜合服務與不動產金融為翼的業務板塊布局。

據保利發展最新發布的2021年業績快報顯示，截至2021年末，該公司實現營業收入2850.48億元，同比增長17.20%，增幅較2020年的3.06%擴大不少，但不及2018年的32.66%和2019年21.29%。

營收的增長并未給該公司帶來利潤的同步上升，同期保利發展實現歸屬于上市公司股東的凈利潤275.77億元，同比減少4.74%；而截至2021年三季度末，該公司的歸母凈利潤為135.83億元，同比還維持2.88%的正增長。

《投資時報》研究員梳理該公司近年來年報發現，此次利潤下降是該公司自2004年披露業績以來的首次。2004年至2020年的17年時間，保利發展的歸母凈利潤終保持增長態勢，此前最低值是在2016年，增速為0.6%。

事實上，從2019年開始，保利發展的盈利能力就出現走低苗頭。其中，毛利率從2019年前三季度的35.87%下降至2021年年前三季度的29.78%；凈利率從2019年前三季度的15.70%下降到2021年前三季度的14.03%；同期加權平均凈資產收益率也從10.24%下降至7.31%。

保利發展利潤的縮減，與營業成本的大幅增長有一定關系。截至2021年6月30日，保利發展營業成本為607.33億元，較上年同期的473.79億元增長28.19%，超過營業總收入的增長幅度。其中，銷售費用24.73億元，同比增長31.27%；管理費用23.29億元，增長25.65%；財務費用13.13億元，同比下降38.65%；研發費用4.26億元，增長3028.08%。

這也意味著，該公司未來的利潤提升并非易事。該公司在2021年半年度報告中也提及，未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

保利發展2021年上半年營業成本情況

數據來源：公司財報

銷售增速放緩

1月10日，保利發展公布，2021年該公司實現簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；而簽約金額同比上升6.38%，達到5349.29億元。

從單月數據上看，2021年1—5月，保利發展單月銷售額均同比高幅增長；從2021年6月開始，隨著低基數效應逐漸減退，疊加2021年下半年房地產市場持續轉冷，保利發展除了8月份銷售額同比增長6.76%以外，其余月份單月銷售額均呈現同比負增長，其中6月份和9月份單月銷售額同比下滑超25%。

受行業下行影響，保利發展的銷售增速降至11年來的最低值?！锻顿Y時報》研究員發現，自2007年公布銷售業績以來，該公司出現個位數增速的年份只有3個，而2021年的6.38%為最低值。

雖然銷售增速放緩，但在市場銷售承壓的大環境下保利發展卻向前邁了一步。

據克而瑞公布的數據顯示，2021年百強房企全口徑銷售額合計同比減少3%，其中銷售規模呈現負增長的房企數量為36家，較2020年的16家有明顯增加。其中前五強房企中，僅保利發展和融創實現銷售規模正增長。

按該機構的數據排名，保利發展全口徑銷售額排名第4位，權益銷售額也排名第四。這就意味著，連續多年穩居行業第五的保利發展離其“重回行業前三”的目標又近了一步。

頻繁融資，溢價拿地

盡管面臨著盈利能力繼續下滑的風險，但是2021年，保利發展依然積極拿地。很明顯，在保利潤和規模擴張之間，該公司選擇了后者。

根據中指研究院發布的“2021年中國房地產企業權益拿地金額與面積TOP100榜單”，保利發展以1272億元的權益拿地金額，排名第三，僅比萬科少2億元。

為了拿地，保利發展在2021年下半年頻頻發債融資。2021年11月初，該公司發行25億元中票，年利率3.25%，期限3年；同月20日，該公司再度發行20億元中票，年利率3.55%，期限5年。

11月23日，保利發展拋出98億元公司債融資計劃預案，之后的12月又提出自持物業“資產支持證券化”ABS產品擬發行100億元。12月18日，保利發展上述兩筆總規模合計198億元的發債計劃獲得公司股東大會審議通過。此外，2022年1月15日，該公司2022年第一次臨時股東大會又通過了關于注冊100億元中期票據的議案。

事實上，在房地產行業融資環境全面遇冷的2021年，這樣的情況并不多見。

《投資時報》研究員注意到，在所獲取的土地中，該公司有不少溢價較高的土地。2021年2月，保利發展聯合華潤置地以67.77億元，23%自持競得北京市順義新城第23街區新國展三期項目（原22街區南部）地塊，溢價率35%；2021年5月18日、5月19日，保利發展分別以47.36億元、17.76億元競得廣東省東莞市黃江鎮兩幅地塊，溢價率分別約為23.46%、40.29%；2021年6月廈門第二輪集中供地中，保利發展競得海滄一幅地塊，成交價49.7億元，溢價率24.87%。

行業分析認為，高溢價拿地會加大未來的去化壓力，并有可能壓縮企業的毛利空間，導致保利發展后續業績承壓。

此外，截至2021年前三季度，該公司經營活動產生的現金流量凈額為-187.54億元，同比下降3.28%，而投資活動的現金流量凈額則延續凈流出狀態，流動性表現有待提升。

標簽： 首次 溢價 凈利潤